两地婚姻中，一方没有上海户口，这样新购婚房是不是要列入房产税征收范围？想买学区房，但又纠结是否要被征房产税……从1月28日开始，上海正式开始试点酝酿已经的房产税。虽然市政府已经公布了房产税征收细则，但是连日来仍有不少网友和读者对一些操作问题存有疑问。晨报楼经邀请市房管局推荐的复旦大学房地产研究中心主任尹伯成进行解答。

    张小姐正忙着和未婚夫一起挑选婚房，本来小张已经看中了一套76平方米的两房，作为过渡性的小户型。房产税出台后，小张担心今后如果再买一套大户型，就可能被征税，到底是“买大”还是“买小”？

    答：新婚夫妻还是应根据自己的经济实力来选择，如果有条件，“一步到位”是不错的选择，因为首套房是免征房产税的。根据现有的房产税政策，如果先买一个76平方米的房子，2年后再买一个140平方米的房子，那么根据“60平方米起征”的规定，如果家庭成员只有两人，面积就超出了“一大截”，那么得付出一大笔税费。如果先买一套140平方米的房子，那么就可以作为新购“首套且唯一”的房子，可免征房产税。

    自己是新上海人，几年前用公积金买了一套80平方米的房子，给父母住，写了父母和自己的名字。老婆的父母买了一套130平方米的房子，写了老婆一个人的名字，用了公积金。现在两个人想一起努力买个“窝”，这种情况，如果再买房要收房产税吗？

    答：关键是看父母和小夫妻的户口是不是都在上海，并且落在80平方米的房子里，如果再购买一套房子，那么按照一家四口来计算面积；但如果男方的父母是外地户口，这样的情况目前《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称 《暂行办法》）中还没有明确的细则，但在实际操作中可能会被纳入征税的范围。

    人均60平方米免征是以家庭为单位？还是以婚姻状况来界定？是不是夫妻中一人有房产，都算作夫妻共有财产来分面积？

    答：目前的政策中对这种情况没有具体的说法，要等待细则的进一步出台才能明确。

    《暂行办法》规定，对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购住房、且属该子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。请问，婚房的界定标准又是什么，需出示结婚证？

    答：这条减免政策的原则实际上主要是基于“首次新购住房”，而不是基于“婚房”。也就是说，不管是不是为结婚而买房，只要是首次购房、且属于子女家庭的唯一住房，就可免征收。

    网友“爱喝咖啡的丹顶鹤”问：我的婚姻是两地婚姻，我有本市户口，但是男方并没有。这种情况下，是不是只能买60平方米房子？超过部分是不是要缴税？

    答：原则上说，结婚的另一方如果没有本市户口，应该也是家庭成员。但是现在出台的政策中对这种异地婚姻家庭新购房的标准，究竟应该以本市居民还是非本市居民为征收标准，现在还没有出台更为具体的细则。

    网友“Green9”问，如果家庭多出成员来，还用不用再交房产税？比方说，一对小夫妻结婚时买了一套150平方米的房子，刚结婚时，多出来的30平方米肯定要交房产税。但如果第二年添了个宝宝，从宝宝出生时开始，那多出来的30平方米还需不需要交呢？如果再生第二胎呢？取消房产税的话，又该如何办理取消手续？

    答：有了孩子就是家庭增加了一个新成员。因为房产税是每年一交的，孩子只要上户口了话第二年就不用交房产税了，到时就可以向有关部门申请。如果是二胎，也是只要入了户口后就可以列入家庭成员的。

    刘先生一家三口现在住着150平方米的商品房，女儿现在3岁，现在想提前为女儿读书买一套学区房，但又担心被征房产税，应该怎么做？

    答：根据房产税规定，起征点为人均60平方米。如果再买一个60平方米的小户型学区房，以单价5万/平方米、0.6%的税率计算，那么计算下来每年的房产税费约为6000多元，这也是一笔不小的数目。如果购房仅仅是为了子女教育，而不考虑自住功能，那么尽可能买小一点的户型，如30平方米以内的房子，就不需要征收房产税。另外，在一些市中心区域，部分使用权房也属于学区房范畴，这类房屋是不受房产税影响的，家长在选购时也可参考。

    未成年子女到底是如何计算住房面积的？

    答：计算住房面积主要是基于家庭人口，如果一对夫妻有2个小孩，那么按照一家四口计算。

    关于“人均不超过60平方米”，很多有小孩的新上海人都和父母合住，而外来合住的父母通常都不是上海户籍，这样的“家庭人口数”如何计算？

    答：如果父母不是上海户籍，只是来沪暂住一段时间，那么在计算房产面积的时候，父母不算入家庭人口之列。如果有其他情况，那么需根据具体的情况向相关部门咨询。

    网友“elaine2911”问，买新房的时候把没房子的亲属的户口迁进来，是不是就可以免税了吗?以后也征不到了? 

    答：原则上说，只要确实能把这个户口迁进来的话，就算是家庭成员，那在新购房的时候只要没有达到起征点，就是可以进行房产税免税了。 动迁房、老公房

    网友“teach”询问：我和老公刚买好房子，产权证上名字是两个人的，现在老公家里拆迁，3年后会分新房子3套，人均面积肯定超过了60平方米，要征房产税吗？

    答：动迁房属于保障房，并不是商品房，不属于目前房产税征收的范围。

    动迁安置房取得房产证满3年后，会不会被征税？

    答：根据有关规定，被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。如果3年后房子继续自住，不进行交易，肯定不受房产税的影响，如果进行交易，转让人也不受房产税影响。不过，如果未来政府部门出台新的房产税政策，就另当别论了。

    如果现在有一套老公房，加上新买的改善性住房后，两套住房的合并面积已经超过人均60平方米起征点，这种情况下需要交纳房产税吗？

    答：这个问题在上海很普遍，涉及的面也比较广。特别是一些老公房本身是福利房，但是后来在房改中变成了有产权的房子。目前政策中没有将老公房的问题排除在外。因此，老公房在计算的时候是需要纳入面积范围的。

缴税、退税

    试点政策提及的缴费，买方要缴税，那么，卖方是不是要缴税？

    答：征房产税是针对买家的，和卖家无关。

    按规定，房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。房产税的缴纳究竟是将一年的税款平均到一月缴纳还是次月起一次性缴纳一年的房产税？

    答：房产税具体该怎么交纳，现在大家都很关心，不过暂时还没有明确出台缴纳规则。应该是一年交一次。

    《暂行办法》规定，非本市户籍的居民如果居住证不满三年就要收房产税，那么居住证满三年以后退还房产税时，他们有无购房面积的限制呢？在房产税退还期间产生的利息，到时是否也会一并退还市民？

    答:非本市居民居住证期限固定后，是可以申请退还房产税的，不过到时新购房也不能超过人均60平方米的起征点这个规定。至于这些交纳的房产税在“保存”期限内产生利息问题是否会归还市民，现在出台的政策没有涉及。

    《暂行办规定，房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施，也就是由政府主导对房屋价值进行评估。那么，如何进行房屋价值评估呢？评估是否收费？如果收费，标准是什么？

    答：价值评估就是根据合同价格来计算的。新购的房屋是按照合同价来收税的，但是，几年以后，到底是按照合同价还是最新的市场价来收取，目前规定中还没有明确。

    如果已有住房超出了人均60平方米，那么新购住房时，存量的超面积房按什么价格征收呢？按合同价还是按照评估价？

    答：根据规定，如果一个居民家庭原来拥有的住房面积已经超出了“人均60平方米”，那么在新购住房时，所缴纳的房产税是按照该家庭新购住房的面积来计算的。

    存量房只是在新购住房时需要计算面积，但政策不针对存量房收税。

    合并计算的家庭全部住房面积，包括在外地的房产吗？

    答：按照目前的政策，在征收房产税时，不包括外地房产。

    网友“祥子的呼唤”问：在1月28日房产税开始实行前卖了房子的上海市民，如果想买新房子有无影响？

    答：已经卖掉的房子就不算面积了，也不会受到房产税的征收影响。但是有个问题需要注意，这个卖掉的房子必须是到房产交易中心过了户。如果只付了定金，就不行。过好户的房子，以后购买了新房后可以按照这次出台的政策再申请房产税退税。

房屋信息查询

    哪些情形可以申请房屋信息查询？

    答：（1）在本市房产税试点之日起，本市居民家庭在本市新购二手存量住房和新建商品住房的。（2）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活，其在本市房地产税试点之日起新购住房，需要查询家庭成员在本市拥有住房情况的。（3）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市房地产税试点之日起新购住房，需要查询家庭成员在本市拥有住房情况的。（4）房产税应税住房认定后，家庭住房情况发生变化或家庭成员增加，涉及纳税事项调整需要重新认定的。

    上述新购住房的购房日期以购房合同网上备案日期为准。市民可前往市房屋状况信息中心在区县房地产交易中心设立的房屋状况查询窗口查询。窗口受理5个工作日后可知结果。因房产税查询房屋信息不收查询费。

    房屋信息查询需提供哪些材料？

    （1）税务部门打印的《原有住房信息查询申请表》（原件、简称《申请表》）（2）《申请表》载明的所有查询对象的有效身份证件（原件及复印件一份）（3）购房合同（复印件一份）

关于房产税

    户籍、税款房产税问答上海亲子鉴定上海现在试点的房产税是会一直实行，还是今后楼市调控达到理想状态后就会取消？

    答：上海房产税的征收是一个常态性行为，每年征收一次。现在出台的是试点政策，今后在全国范围内会普遍实行。到时将由全国人大代表大会统一立法通过，相关进一步的细化规则也会由国家进行统一完善。

    户籍、税款房产税问答上海亲子鉴定上海版房产税的计算公式是“应纳税额=应税面积×单价×70%×0.4%或0.6%”，为什么要按照应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，是不是意味着现在上海房价中有30％都是 “泡沫”？

   户籍、税款房产税问答上海亲子鉴定 答：计算公式中要打7折是因为市政府考虑到房价里面有一定的土地成本，加之房价也是根据市场有所浮动变化，所以“打折”是对纳税人的优惠。仅仅以计算公式来推测上海房价中有30％是“泡沫”，这种猜测是没有根据的。

    户籍、税款房产税问答上海亲子鉴定商铺等商业房产是否也要征税？

    答：这次出台的房产税主要是针对居住性用房。商铺、写字楼等商业性用房和这次出台的房产税没有关系。